В  декабре прошлого года Гоcдума России в третьем чтении одобрила закон, касающийся вопросов земельного переучета, предусматривающий  определение границ всех частных, муниципальных и общественных земель, а также выявление свободных земель.

Прокомментировать новый закон мы попросили депутата Республики Алтай, руководителя МУП «БТИ» МО «Майминский район» Евгения Асканакова.

-Евгений Семенович, чем рискует собственник, определяя  границы своего участка по забору?

-Если у гражданина имеется официальный документ-свидетельство, подтверждающее право его владения земельным участком, юридически определены его границы непосредственно до забора, четко прописаны данные о том, сколько за ним числится соток земли, то он может быть спокоен. Но если реальные границы не отмежеваны, то проблемы могут возникнуть. Не исключена ситуация, когда участок много лет определяется соседями по забору, а по документам-границы совершенно другие или не установлены вовсе. В этом случае, могут возникнуть разногласия с соседями. Вопрос усугубляется, когда такие земельные участки выставляются на продажу.

-Такие случаи возникают, когда  у собственника нет на руках кадастрового плана или паспорта?

-Участки, на которых геодезисты не проводили межевание, или такие, где не сделаны схемы расположения, не установлены его границы, я называю виртуальными. Фактически, они есть, но в ходе проведения инструментальных съемок может выясниться, к примеру, что размеры земельного участка, фактически, меньше заявленных в свидетельстве. Собственник  думает, что он является владельцем 10 соток, а по итогам проведенных съемок вдруг узнает, что у него только 8 соток. Владелец удивленно спрашивает: "Как же так, у меня же 10 соток?..". Детальное изучение имеющихся у него документов показывает, что участок оказался подрезанным дорогой или соседом, успевшим оформить землю по всем правилам до него. Иногда, наоборот, по факту получается, что участок больше, к примеру,  на 5 соток.

Чтобы не возникало подобных недоразумений, особенно при продаже или вступлении в наследство, границы земельного участка лучше установить заранее. Для этого изготавливается межевой план, где фиксируется граница земельного участка.

Хотелось бы отметить, что наши граждане, наученные горьким опытом друзей и знакомых, не позволяют себе определять границы своих участков по забору.  Непридуманные истории, когда сосед ночью выходит и переносит свой забор на полтора метра в сторону другого соседа, к сожалению, случаются. Я уже не говорю о том, что столбы забора могут просто сгнить. Именно поэтому очень важно, чтобы в основе правоустанавливающего документа главенствовала система координат, а не забор...

В чем польза от такой системы? Да, хотя бы, в том, что ее никуда не сдвинешь. Она существовала и будет дальше существовать. А забор, даже бетонный, не является юридической основой в спорных вопросах.

Соответственно, когда сосед начинает устанавливать границы своего участка, нужно подойти очень ответственно к процессу согласования. К сожалению, бывают случаи, когда бумаги подписываются, как говорится, не глядя, а через определенное время выясняется, что часть участка отошла ушлому соседу. И конфликтная ситуация затягивается на годы... А сколько случаев, когда вдруг выясняется, что купленный участок оказался, по факту, меньше 6 соток и оформить его под индивидуальное жилищное строительство весьма проблематично.

-Каких правил должен придерживаться собственник, чтобы не построить дом на участке меньше 6 соток или, вообще, на территории соседа?

-Мало сказать, что в таком вопросе, как приобретение участка и строительство на нем жилого дома, не надо доверяться словам. Прежде, чем планировать застройку, на мой взгляд, следует установить границы земельного участка. Если это новый участок, то не стоит отказываться от встречи с архитектором, который выдает разрешение на строительство дома и схему, в каких границах он должен быть построен. Застройщик должен четко знать, где заканчиваются его юридические границы.

На практике, бывают и такие случаи. Собственник получил разрешение на строительство, построил дом. И вот он, последний и долгожданный этап-получение свидетельства на новый жилой объект. Приезжают инженеры БТИ, делают замеры, и вдруг обнаруживается, что по координатам одна стена дома, этак, сантиметров на 50 по юридическим границам выходит на соседний земельный участок. А забор-то стоит дальше… Хозяин в шоке: «Как быть?».

И вот здесь мне хочется предупредить застройщиков: оформить дом с такими отклонениями будет невозможно. Выход только один–добавить земли с соседнего участка. Хорошо, если у вас понимающие соседи, готовые войти в ваше положение. А если нет, то построенный дом по закону нужно будет сносить. К счастью, такие примеры встречаются редко. Но они есть.

-Евгений Семенович, это правда, что оформление дома-процедура крайне обременительная?

–Эти разговоры сейчас устарели. Уже несколько лет в стране работает, так называемая, «дачная амнистия». Она позволяет застройщику в считанные дни оформить имущество в собственность. Если застройщик ничего не нарушил, его документы ставятся на кадастровый учет в течение 18 рабочих дней в Кадастровой палате. После истечения этого срока собственник получает кадастровый паспорт, и дальше идет регистрировать право собственности. Я бы поторопил всех, кто еще не оформил свою недвижимость, поскольку сроки действия данного закона истекают.

-Хотелось бы уточнить, чем сегодня занимается БТИ?

-Раньше БТИ занималось технической инвентаризацией недвижимого имущества граждан и юридических лиц. На сегодняшний день, сотрудники БТИ исполняют функции тех же самых кадастровых инженеров. Имея опыт и ресурсы, они проводят техническую инвентаризации объектов, оформление земель. Вообще, БТИ-это те же самые кадастровые инженеры, службой наработан в данной сфере положительный опыт, есть специальное оборудование. Мы являемся юридическим лицом.

-А какие функции выполняет Кадастровая палата?

-Федеральная кадастровая палата ведет кадастровый учет на основании межевого плана по земле или на основании технического плана по объекту, находящемуся на земельном участке. Именно поэтому собственник, до сих пор, получает два свидетельства. Хотя, конечно, здесь есть противоречия. Ведь объект не может существовать вне земельного участка, в принципе, тем не менее, такая практика действует. Думаю, что мы придем к тому, когда будет прописан объект и земельный участок в одном свидетельстве. Я сомневаюсь, что до 2020 года такая ситуация изменится коренным образом, но изменения, в этом плане, все равно идут.

А чтобы у людей не было путаницы в голове, чем БТИ отличается от кадастровой службы, попробую пояснить. Межевой план по земле, установление границ земельного участка выполняет БТИ, как и технический план по объекту, находящемуся на земле. Полученные в БТИ документы сдаются в Кадастровую палату и там ставятся  на кадастровый учет.

-В республике есть категория людей, которые по каким-то причинам не оформили свою собственность. Чем эти люди рискуют?

-Недвижимость, в любом случае, нужно оформлять. Если нет документов на собственность, то человек не сможет ни  прописаться, ни, тот же, газ подвести. Несмотря на то, что дом построен, в этой услуге хозяевам будет отказано–таковы правила установки газовой системы. А потом, все мы под Богом ходим.  Неоформленный земельный участок автоматически уходит в собственность государства в лице муниципалитета, городской администрации. То же самое-с квартирой в многоквартирном доме.

Процедура оспаривания через суд довольно длинная. Если не зарегистрировано право, то с кадастрового учета земля, как объект, может "слететь" через 5 лет, поскольку учет носит временный характер. В течение 5 лет нужно зарегистрировать право собственности или договор аренды на какой-то срок. Про это люди должны знать, это очень важно. К тому же, без права собственности страхование невозможно. В случае подтопления, наводнения, пожара, если нет документов, рассчитывать на какую-то помощь от органов власти будет трудно. Мне кажется, что преимуществ у людей, которые вовремя оформили свое имущество в собственность, куда больше, чем у тех, кто с этим вопросом медлит.

(пресс-служба Государственного Собрания-Эл Курултай Республики Алтай)